종부세 기준 과세 대상 계산 방법│종합부동산세

종합부동산세 일명 종부세 납부일이 다가왔습니다. 종부세 기준 및 대상은 1가구 2 주택자, 3 주택 등 다주택자에게 해당되며 1 주택이라 하더라도 대상이 될 수 있습니다. 종부세 기준, 대상자, 조회 및 계산 방법 등에 대해 안내해드립니다.

 

종부세│종합부동산세

종합부동산세(綜合不動産稅) 뜻은 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 조세를 말합니다. 참여정부 시절 부동산 폭등에 대응하기 위해 만들어졌는데요. 당시에도 강남이 집값을 주도했는데 일부 지자체에서 재산세(지방세)를 깎아주며 무력화시키자 정부에서는 지자체가 손을 댈 수 없는 국세를 만들게 된 것입니다.

 

이후 과세표준 단계, 개인, 세대별 합산, 공정시장가액비율, 공시가격 등의 변화를 거쳐왔습니다. 2018년 이후 부동산 가격이 상승으로 문제가 되어 9.13 부동산 종합대책을 발표하며 과세 기준을 새롭게 신설하고 2019년에 이어 2021년 1월과 8월 종합부동산세 세법이 개정되었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

종부세 기준

종합부동산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과로 그 공시 가격 합계액이 유형별 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금입니다.

유형별 과세 대상	공제금액
주택(주택 부속토지 포함) 1주택자	11억원
주택(주택 부속토지 포함) 2주택자 이상	6억원
종합합산 토지(나대지, 잡종지 등)	5억원
별도합산 토지(상가, 사무실 부속토지 등)	80억원

1주택자의 경우 11억 원까지 공제되며 2 주택, 3 주택자 등 다주택자는 6억 원입니다. 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양 주택 등에 대해서는 9.16~9.30까지 합산배제 신고하는 경우 종부세에서 과세 제외됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

종부세 대상

1가구 1 주택자와 2주택, 3주택 이상 다주택자에 해당되는 주택분, 종합합산, 별도합산 토지분으로 나뉘게 됩니다. 먼저 주택에 해당되는 대상자의 세율입니다.

과세표준	주택(일반)	주택(2, 3주택 이상)
3억원 이하	0.6%	1.2%
6억원 이하	0.8%	1.6%
12억원 이하	1.2%	2.2%
50억원 이하	1.6%	3.6%
94억원 이하	2.2%	5.0%
94억원 초과	3.0%	6.0%

• <표 1> 종합부동산세 세율 주택분(개인), 2021년

과세표준이 3단계→4단계→5단계→6단계로 세분화되었으며 2009~2018년에 비해 0.1~1%씩 세율이 증가했습니다. 또한 2~3 주택자 이상을 별도로 만들어 세금을 더 부과하기로 결정했습니다. <표 1>은 2021년 기준으로 개인에 해당되며 법인은 과세표준에 관계없이 각 3%, 6%입니다.

 

종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율	과세표준	세율
15억원 이하	1%	200억원 이하	0.5%
45억원 이하	2%	400억원 이하	0.6%
45억원 초과	3%	400억원 초과	0.7%

• <표 2> 종합부동산세 세율 종합합산, 별도합산 토지분(개인, 법인), 2021년

 

 

 

 

 

 

종부세 조회 및 계산

종부세 산출 세액 계산방법입니다. 고지서에 잘 정리되어 있겠지만 그래도 법에 대해 알아야 이해할 수 있고 잘못된 부분을 고칠 수 있기 때문에 잘 알아두는 것이 좋습니다.

 

종합부동산세 계산 방법

• 과세표준 = (공시 가격 합계액-기본공제액) X공정시장가액 비율
• 종합부동산세 = (과세표준 X 세율 - 누진공제)-공제할 제산 세액
• 1세대 1 주택자에 한해 추가 세액공제(연령별, 보유기간별) 최대 80%
• 연령별: 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
• 보유기간별: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%

먼저 과세표준을 구한 후 계산방법을 통해 미리 알 수 있습니다. 아래 예시를 통해 산출 방법을 소개합니다.

 

공정시장가액 비율

공정시장가액비율은 종합부동산세법 시행령 제2조의4에 의해 2020년 100분의 90, 2021년 100분의 95, 2022년 이후 100분의 100으로 적용됩니다.

 

공시가격 열람

단독주택, 아파트 등 공동주택의 경우 국토교통부 공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다. 페이지 상단 공동주택, 표준 단독주택, 개별단 족주택, 토지 등을 선택 후 주소를 입력하면 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

예시 1

집을 1채 보유한 65세 A 씨가 15년째 거주하고 있는 아파트의 공시 가격은 15억이다. 

1. 공시가격 합산액: 15억 원
2. 공제금액: 공제금액 6억 원 + 1세대 1 주택자 추가공제 5억 원으로 총 11억 원 공제
3. 과세표준: (공시 가격 합산액-공제금액) X공정시장가액비율 95% → 3억 8천만 원
4. 종합부동산세: 180만 원 + 3억 원 초과금액의 0.8% → 2,440,000원
5. 재산세 중복분: 공제할 재산세액 → 912,000원
6. 산출세액: (종합부동산세-재산세 중복분) → 1,528,000원
7. 연령 공제: 65~70세 미만 30% 공제 → 458,400원
8. 보유기간 공제: 15년 이상 50% 공제 → 764,000원
9. 결정세액: (산출세액-연령 공제-보유기간 공제) → 305,600원
10. 농어촌특별세: 종합부동산세의 20% → 61,120원
11. 총 납부액: (종합부동산세+농어촌 특별세) → 366,720원

 

예시 2

A 씨의 친구 65세 B 씨는 15년째 한 아파트에 거주하고 있으며 각각 5억 원의 아파트 3채를 가지고 있다.

1. 공시 가격 합산액: 15억 원
2. 공제금액: 공제금액 6억 원 공제
3. 과세표준: (공시 가격 합산액-공제금액) X공정시장가액비율 95% → 8억 5,500만 원
4. 종합부동산세: 840만 원 + 6억 원 초과금액의 2.2% → 14,010,000원
5. 재산세 중복분: 공제할 재산세액 → 1,181,455원
6. 결정세액: 종합부동산세-재산세 중복분 → 12,828,545원
7. 농어촌특별세: 종합부동산세의 20% → 2,565,709원
8. 총 납부액: (종합부동산세+농어촌 특별세) → 15,394,255원

A 씨와 B 씨의 부동산 자산은 15억으로 동일하지만 보유하고 있는 주택수에 따라 큰 차이를 보입니다. 약 30배의 차이를 보이는데 투기과열지역인지, 공동명의인지에 따라 또 계산법은 달라집니다. 공시 가격을 확인 후 자세히 계산을 하고 싶다면 종합부동산세 계산기를 이용해 보세요. 

 

1세대 1주택자

거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1 주택만을 단독으로 소유하고 있는 경우에 해당됩니다. 혼인을 할 경우 혼인 일로부터 5년, 합가의 경우 합가 한 날부터 10년 동안 각각 1세대로 분류합니다.

 

1세대 1 주택자는 세법 개정으로 인해 2021년부터 기존 공제액 외 3억에서 5억이 추가 공제되어 총 11억이 적용됩니다. 세액공제는 [산출세액 X 연령, 보유기간별 공제율]로 연령별 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%가 공제되며 보유기간별로 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이 적용됩니다. 한도는 80%입니다.

 

취득시기 기준은 상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 증여받은 주택(등기접수일), 재개발·재건축(멸실주택 취득일), 분할 취득한 주택(주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일), 건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일)입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

납부기간

종부세 납부 기간은 12.1 ~ 12.15입니다. 다만 납부기한 마지막 날이 토요일, 공휴일인 경우에는 그다음 첫 번째 평일을 기준으로 합니다. 2021년의 경우 12월 1일(수)~15일(수)까지 입니다. 세액 납부는 일시납부가 원칙이지만 분할 납부도 가능합니다.

• 분납: 납부할 세액이 250만 원을 초과할 경우 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내 납부 가능합니다.
• 250만 원 초과 500만 원 이하: 250만 원 초과 금액을 분납 가능
• 500만 원 초과: 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납 가능
• 농어촌특별세는 종합부동산세의 20%로 분납 비율에 따라 분납

 

마무리

이렇게 종합부동산세에 대해 정리해보았습니다. 세금은 국가에서 계산해준 데로 내면 될 뿐이지만 주택 보유 현황에 따라 같은 금액이라도 차이가 크기 때문에 잘 알고 있어야 합니다. 예시 1, 2에서 본 것처럼 총액은 같더라도 2, 3 주택자와 차이는 상당히 큽니다. 앞으로 세금에 관련된 이야기를 많이 다뤄보도록 하겠습니다.