투기과열지구 지정 지역 현황

투기과열지구 지정 지역 현황입니다.

 

투기과열지역

주택 가격의 안정을 위해 필요한 경우 국토교통부 장관 또는 시-도지사가 지정하는 지구를 뜻하는 전국의 투기과열지구입니다.

지역	지정지역
서울시	25개구 전역 (마포구, 서대문구, 은평구, 용산구, 종로구, 중구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 중랑구, 동대문구, 성동구, 광진구, 강동구, 송파구, 강남구, 서초구, 동작구, 관악구, 영등포구, 금천구, 구로구, 양천구, 강서구)
경기도	광명시, 과천시, 하남시, 성남시(분당구, 수정구), 수원시, 안양시, 안산시(단원구), 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시(수지구, 기흥구), 화성시(동탄2)
인천	연수구, 남동구, 서구
대구	수성구
대전	동구, 중구, 서구, 유성구
세종시	행정중심복합도시 건설 예정지역
경상남도	창원시 의창구(대산면, 동읍, 북면 제외)

2021년 12월 현재 창원시 의창구를 제외하면 투기과열지구 전부가 조정대상지역입니다. <출처: 청약홈 규제지역정보>

 

 

투기과열지구

2002년 월드컵을 맞이해 경기장이 들어서는 지역에서 보상금을 받고 대규모 부동산 투기행위가 발생하며 도입하게 되었습니다. 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)를 시작으로 부동산 상승률이 소비자물가지수 상승률을 넘어선 지역을 대상으로 국토부 장관, 지자체 광역 단체장이 지정할 수 있습니다.

 

지정 및 해제를 반복하다 2017년 부동산 가격이 폭등하자 6년 만에 제도를 시행하게 되었습니다.

 

투기과열 지정요건은 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역 중 최근 2개월간 해당 지역 공급 주택의 청약경쟁률이 5 대 1을 초과하거나 국민주택규모(전용면적 85m2) 이하의 주택 청약경쟁률이 10 대 1을 초과한 경우, 주택사업계획 승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격 상승 소지가 있는 경우, 주택 전매행위 성행으로 주거 불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우, 분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우에 지정과 해제를 할 수 있습니다.

 

투기과열지구로 지정되면 분양 주택 청약 시 1순위 자격이 제한됩니다. 전용면적 85m² 이하 아파트 공급 물량 중 50
%를 청약 1순위 중 35세 이상, 무주택 5년 이상 서민들에게 우선 분양해야 합니다. 

 

 

주택담보대출 시에도 LTV와 DTI가 40%로 제한됩니다. 건설사 입장에서는 한국 주택금융공사의 중도금 대출이 어려워지고 등기 시까지 분양권 전매 제한, 재건축 조합원들은 조합원 지위 양도와 분양권 전매가 제한됩니다. 해당 지역은 10년 보유, 5년 거주, 1가구 1 주택으로 제한됩니다.

 

서울 25개 구를 포함한 모든 지역은 이에 해당되며 조정대상지역과 투기과열지구의 규제가 중복된 경우 불리한 것을 우선 적용하게 됩니다.

 

이렇게 도입된 투기과열 지구는 지정될 경우 오히려 집값이 상승하고 지정받지 못한 지역은 떨어지는 이상한 현상이 발생되기도 했습니다. 그 현상은 2017년 이후에도 계속되어 지정된 지역은 큰 폭으로 상승하는 부작용으로 이어졌습니다. 또한 풍선효과가 발생해 주변 지역이 상승하거나 규제안으로 들어오는 경우도 발생했습니다.

 

 

관련 법 조항

법 조항까지 자세히 알아야 할 필요는 없지만 투자나 부동산에 관심 있으신 분들은 주택법을 읽어보는 것을 권장합니다.

 

주택법 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제) ① 국토교통부 장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다. ② 제1항에 따른 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다. ③ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토교통부장관은 그 투기과열지구를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다. ④ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 투기과열지구에서 제2항에 따른 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다. ⑤ 제1항에 따라 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신하여야 하며, 시ㆍ도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다. <개정 2018. 3. 13.> ⑥ 국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 이 경우 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다. ⑦ 투기과열지구로 지정된 지역의 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 투기과열지구 지정의 해제를 요청할 수 있다. ⑧ 제7항에 따라 투기과열지구 지정의 해제를 요청받은 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정의 해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체의 장에게 심의 결과를 통보하여야 한다.

⑨ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제8항에 따른 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정될 때에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.