부동산 경매 공매 차이점

투자를 하고 싶지만 어려운 분들. 예전에 비해 인기는 조금 사그라 들었지만 부동산 경매와 공매 차이점에 대해 준비했습니다.

  

부동산 경매 공매 차이점

부동산 경매 공매 차이

우리나라 사람들은 부동산 투자에 관심이 많죠. 영끌족이 부동산을 휩쓸었지만 기준금리 인상으로 인해 아파트 가격 하락이 이어지고 있습니다. 몇 년 사이 올랐던 금액만큼은 아니지만 최소 1-2년 전으로 돌아가고 있는데요. 이자에 부담을 느끼는 사람들이 많아 경매와 공매에 관심을 갖는 사람들이 늘어났습니다. 비슷한 뜻인 것 같지만 경매와 공매는 큰 차이가 있습니다. 

구분	경매	공매
용어	개인의 압류 물건 공개 매각	체납 등으로 압류한 제산 처분
목적	강제 집행	체납 처분
법	민사 집행법	징수법, 지방세법
집행 기관	법원	한국 자산 관리 공사
방법	현장 입찰	인터넷 입찰
대금 납부	낙찰 후 30-40일 이내	천만원 이상일 경우 60일 이내(최대 5년 분납)
유찰 감액	원칙 없음	2회차부터 1차 매각 가격의 10%
신청 기간	매각 기일	입찰 기일
소유권	모든 절차 종료 후	대금 1/3 선납시 가능
명의 변경	불가	변경 가능
명도	기일 내 비워주지 않으면 법원의 강제 집행	소송까지 진행하기에 시간이 걸림
장점	저렴한 가격, 많은 물량	인터넷 입찰, 대금 납부 조건 유리

생각보다 차이가 많죠? 그럼 경매와 공매에 대해 하나씩 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

1. 용어와 목적

경매(競賣, Auction)는 물품을 판매하는 방법 중 하나로 가격이 정해져 있지 않고 입찰자들이 가격을 적어내 최고가를 적어낸 사람이 낙찰되어 판매하는 방식을 말합니다. 골동품, 미술품 등의 경매(소더비, 크리스티 등)를 떠 올 릴 수 있지만 여기서 말하는 경매는 체납, 채무 등으로 인해 압류당한 물건(한마디로 빨간딱지)으로 채권자의 신청에 의해 채무자의 채무를 현금화하기 위해 동산 및 부동산을 처분하여 현금화 한 뒤 이를 배분하는 법원 경매를 의미합니다.

 

공매(公賣, public sale/auction)는 경매와 비슷하지만 한국 자산관리공사가 국가, 지자체, 공공기관 등의 자산 또는 체납된 압류 재산 등을 처분해 충당하는 것을 말합니다.

 

 

2. 법과 집행기관

경매는 민사 집행법을 근거로 일반, 사적인 채무 관계를 해결합니다.

 

공매는 국세 징수법에 의한 압류재산을 환기하거나 형사소송법에 있어 압수물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각합니다. 한국 자산관리공사(캠코)를 통해 국유재산, 압류재산, 수탁재산, 국가나 지자체 공공기관 등의 자산 등을 공개경쟁 입찰 방식을 통해 진행합니다.

 

 

3. 방법

경매는 해당 지역 법원에서 방문 입찰로 진행하는 반면 공매는 인터넷을 통해 온라인 입찰로 진행됩니다. 공매는 한국 자산 관리 공단 캠코가 온비드를 통해 진행합니다. 지방자치 단체 중에서는 경기도가 경기도 온라인 전자 공매 사이트를 통해 매년 공매를 진행하고 있습니다.

 

 

4. 대금납부

경매와 공매 모두 보증금은 최저 매각금액의 10%입니다. 경매는 낙찰일로부터 2주 후 잔금 지급기일이 나오고 낙찰 허가 이후 30-40일 내 잔금을 납부해야 합니다. 공매는 공개 입찰 기일로부터 3일 이내 매각 결정이 되고 결정일부터 납부가 가능합니다. 1천만 원 이하는 1주일 이내, 천만 원 이상은 60일 이내 납부합니다. 보증금을 납부하지 못할 경우 경매는 재입찰 불가, 최소 지급한 보증금은 배다 알 금액으로 포함, 공매는 재입찰 가능, 보증금은 국고 및 지방자치단체로 귀속

 

 

5. 유찰 감액

경매의 경우 법원에 따라 달라집니다. 1회 유찰 시 20-30% 감액되고 유찰일 기준으로 한 달 뒤 매각 절차를 진행합니다. 공매는 1회 유찰 시 10%씩 감액되며 1주일마다 매각 절차를 진행합니다. 유찰 횟수는 정해져 있지 않지만 최대 50%까지 감액됩니다.

 

 

6. 명도

명도란 부동산의 소유권을 타인에게 인도하는 것을 말합니다. 다시 말하면 현재 주거인(아파트, 상가, 사무실 등)을 퇴거시키는 것을 말하는데요. 경매와 공매 모두 명도 책임은 매수자에게 있지만, 경매는 법원의 인도 명령을 통해 쉽게 명도 할 수 있지만 공매는 불가능 하기에 합의점을 찾지 못할 경우 소송으로 진행해야 합니다.

 

 

7. 장점

각자 장단점이 있기 때문에 뭐가 좋다고 할 수는 없습니다. 둘 다 물건을 볼 줄 아는 눈이 필요하죠.

• 경매: 물량이 많다, 공매 및 시가 보다 저렴하다, 토지 거래 허가제 면제
• 공매: 인터넷으로 쉽게 입찰 가능, 권리 분석이 용이함, 대금 납부 조건이 유리함

 

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경매와 공매의 차이를 보는 것보다 물건을 잘 보고 결정하는 것이 중요합니다. 경매와 관련된 책 몇 가지를 보며 안목을 키워보세요.