공공분양 민간분양 차이 아파트 분양 방법

많은 사람들이 분양, 청약에 몰리고 있습니다. 조금 관심을 갖다 보면 공공분양과 민간분양에 대한 이야기도 나오고 특별공급, 일반공급 등 의미는 알것 같은데 어려운 말인 경우도 있습니다. 앞으로 부동산 시리즈에서는 용어에 대해 설명하고 방법에 대해 소개해려고 합니다.

 

 

공공분양 민간분양 차이점

공공분양과 민간분양의 가장 큰 차이는 주체입니다. 공공분양이란 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민 주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말합니다. 민간 분양이란 민간기업인 건설업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양하는 목적으로 공급하는 것을 말합니다.

 

조금 더 쉽게 비교하기위해 주제별로 나누어 설명해드리겠습니다.

 

 

 

아파트 면적의 차이

공공분양은 국민주택 규모 이하의 주택을 공급하고 민간분양은 면적에 대한 제한이 없습니다. 여기서 국민주택 규모가 중요합니다. 크게 두 가지로 요약되는데요.

 

※ 국민주택이란?

• 국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사 또는 주택 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택
• 국가, 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
• 국민주택 규모는 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85m² 이하인 주택
• 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면단위의 지역은 100m²이하 

즉, 공공은 85m²이하의 주택으로 대부분 소형평수 분양이 많습니다. 민간은 그 이상, 이하의 주택을 만들어도 제한이 없습니다. 85 이상이라면 모두 민간분양이지만 84 이하의 평수라 하더라도 모두 공공분양은 아닙니다.

 

 

사업의 주체

위에 이야기 한것처럼 국가 또는 지방자치단체의 주도로 공급을 하느냐 건설업자가 주체가 되느냐의 차이입니다. 공공주택은 우리가 흔히 떠올리는 LH공사, SH공사가 건설한 곳이고 민간은 브랜드 아파트를 떠올리면 좋을 것 같습니다. 

 

평수의 제한이 없고 아파트 브랜드 네임으로 인해 가격, 시세가 높게 형성되기도 합니다.

 

단, 브랜드 아파트라고 모두 민간분양은 아닙니다. 신도시의 경우 공공, 민간, 임대 등 다양한데요. 택지 등을 개발한 뒤 직접 건설하거나, 사업자를 대상으로 땅을 공급하거나 계약에 의해 민간 건설사에 건설을 맡기고 공공분양을 할 수도 있습니다. 건설사는 토지를 매입 후 민간분양을 하기도 합니다.

 

 

 

아파트 분양방법

아파트의 공급 방법에는 일반공급, 우선공급, 특별공급이 있습니다. 특별공급은 다자녀, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발 제한구역의 주택 또는 토지 소유자, 생애 최초 주택 구입자, 외국인, 기관 추천자, 도시 개발 사업에 따른 철거 주택 소유자를 대상으로 합니다.

 

우선공급은 행정구역의 통합으로 주택 건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급 받을 필요가 있는 기존 거주자, 임대 사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 일반공급은 우선, 특별 대상자에 속하지 않은 사람들을 대상으로 분양하는 방법입니다.

 

 

 

공공 민간분양 청약 조건

공공분양은 신혼부부, 다자녀, 청년, 서민, 취약계층 등 주거 문제 해결을 해소하기 위한 목적이 있습니다. 선정, 심사가 까다로운 편인데요. 몇 가지 조건들이 있습니다.

• 공공분양: 세대주만 신청가능, 가족 구성원 전원이 무주택자
• 민간분양: 세대주 아니어도 가능, 1 주택 보유자도 신청 가능

공공은 세대주만 가능하며 모두 무주택자여야 합니다. 민간은 그런 제한이 없는데요. 투기 과열지구의 경우에는 세대주만 가능하며 당첨이 된다면 기존 부동산을 처분해야 한다는 조건이 명시됩니다.

 

 

 

분양 선정 방법, 당첨 확률

공공분양은 평수에 따라 조금 달라집니다. 40m²이하의 경우 총 금액보다 납입 횟수가 중요합니다. 몇 회 차를 냈는지가 중요합니다. 40m² 초과의 경우 총금액이 중요한데요. 한 달에 인정되는 금액은 10만 원입니다. 즉 오랜 기간 납부해 금액이 높은 사람이 유리하다는 뜻입니다. 요약하면 가입기간이 길고 연체이력이 없는 사람들이 당첨 확률이 높아지게 됩니다.

 

민간분양은 가점제를 사용합니다. 일부 평수는 추첨제도 있습니다. 무주택자, 무주택 기간, 부양가족의 구성원수, 청약에 가입한 기간 등의 요소를 종합해 점수로 책정하며 총합이 높은 신청자가 선정될 확률이 높습니다. 이외에 공공은 자산보유기준 충족되야합니다. 이때는 가족구성원의 자산을 모두 합쳐 심사하게 됩니다. 민간은 자산기준이 없습니다. (청약통장에 관련된 글은 나중에 자세히 다루겠습니다.)

 

 

택지

공공은 공공택지이며 특별공급 85%, 일반공급 15%의 비율입니다. 민간분양은 공공택지일 경우 특공 58% 일반 42%, 민간 택지일 경우 특별 일반 모두 50%씩입니다. 

 

 

 

부동산 아파트 분양에 대한 관심은 계속 될것으로 보입니다. 최근 신도시의 경우 입주하는 순간 바로 가격이 상승하기 때문에 투자에 열을 올리는 사람도 많아졌기 때문입니다. 정부의 정책으로 제한이 있지만.. 서울에서 살기 힘들어진 젊은 층 신혼부부가 수도권 신도시로 밀려나며 더욱 치열한 경쟁이 될 수도 있을 것으로 보입니다.